Activa la resiliencia de tu inmueble y Defiende tu patrimonio; Una forma de reactivar el sector de la construcción. Son el título y subtítulos de la conferencia de cierre dictada por el ingeniero Arturo Facchin Olavarría el jueves 20 de abril de 2023, en el marco del excelente y exitoso Primer Encuentro de Constructores, organizado por la Cámara de la Construcción del estado Carabobo.
La conferencia se desarrolló sobre la base de 5 aspectos: 1. Preludio; 2. Mercado inmobiliario; 3. Activando la resiliencia; 4. La metodología multi enfoque para escenarios complejos TIUEC; 5. Más información para el propietario.
En el preludio, expuso el concepto medular de valor de mercado. Término muy interesante, complejo y polémico a la hora de definirlo, de sentar las bases para su objetivación y defender sus postulados. Aún más en estos tiempos de escenarios complejos caracterizados por mercados opacos y distorsionados. Hizo también un recorrido fugaz por los principios de valoración que influyen a la hora de estimar costos, precios y valores inmobiliarios.
En el segundo punto, describió brevemente al mercado inmobiliario venezolano: Cuáles eran sus propiedades, sus actuales características, una breve historia reciente y su actual ciclo, condición y fases que lo caracterizan en esta tercera década del siglo XXI. Ofreció una herramienta sencilla para diagnosticarlo denominada Criterio ciclo, condición, escenario (CCCE). Habló también de las posibles 15 fases económicas y las emociones que caracterizan el comportamiento de las personas en cada una de ellas.
Así preparó a la audiencia para entonces preguntar:
Comenzó con una breve explicación del significado de la palabra resiliencia contenido en el diccionario de la Real Academia Española. Siendo ésta la capacidad de adaptación de un ser vivo frente a un agente perturbador o un estado o situación adversos. Otra connotación es la capacidad de un material, mecanismo o sistema para recuperar su estado inicial cuando ha cesado la perturbación a la que ha estado sometido. A continuación, Introduce la metodología multi enfoque TIUEC, Tasación de Inmuebles Urbanos en Escenarios Complejos, como una forma de conocer más datos valiosos y la vía más eficaz que tienen los propietarios de defender su patrimonio.
Hace hincapié que toda persona que posee algún inmueble y está explorando venderlo debe conocer algunas otras verdades, y no solamente las ofrecidas por compradores y asesores. Entonces hizo varias preguntas a la audiencia:
“Largo es el camino de la enseñanza por medio de teorías. Breve y eficaz por medio de ejemplos”.
Lucio Anneo Séneca
Propuso un caso de estudio correspondiente a un apartamento de 110,00 m2 de construcción, ubicado en la urbanización El Parral de Valencia, estado Carabobo con el doble objeto solicitado por el propietario: Posibilidad de sacarlo a la venta o de repartición de bienes entre sus familiares. A través de este ejemplo práctico fue contestando cada una de las interrogantes formuladas y así las respuestas fueron apareciendo:
El costo de reposición de las construcciones (CR), es decir, lo que valdría en mano de obra, materiales, maquinarias y equipo y todos los costos indirectos asociados, se estimó en 97.500 unidades monetarias (886 UM/m2). Precisando que la unidad monetaria que se manejaba para este ejemplo es el dólar de los Estados Unidos de América.
Se estimó en 30.700 UM la depreciación acumulada del inmueble (Da) con una edad entre 21 a 30 años y mantenimiento regular. Aquí solicitó a los participantes a reflexionar acerca de cuanto se podría haber minimizado la pérdida de valor si implementamos mejores políticas de mantenimiento y conservación a nuestros inmuebles. Siendo esta propuesta una primera estrategia para reactivar la resiliencia de los inmuebles y del sector de la construcción.
El terreno (VT) en el cual está construido el conjunto residencial aporta 17.200 UM a la estructura de valor del apartamento en estudio.
El valor de reposición depreciado (VRD), es decir, el valor que tendría el inmueble si las condiciones fueran de estabilidad y el ciclo ligeramente activo, podría rondar los 84.000 UM (764 UM/m2) y esta referencia se transforma en el valor resiliente en reposo actual de dicho inmueble (VRR). Ese es su potencial si las circunstancias cambian a mejor.
Pero había que hacer una verificación necesaria. Si el inmueble hubiera consumido toda su vida útil. Y solo tuviera el remanente de esa construcción más el valor del terreno, su valor de rescate o salvamento (VS) se estima en 27.000 UM (245 UM/m2).
Finalmente sabiendo las circunstancias del mercado inmobiliario venezolano de ciclo pasivo y fases límite de recesión, recesión alta, o de depresión, el experto tasador haciendo un análisis del nivel de desconfianza propone que el valor probable de negociación en escenarios complejos (VPN) debería rondar los 46.000 UM (418 UM/m2).
A este punto de la conferencia ya la audiencia tenía 6 resultados parciales muy valiosos. Sin embargo, formuló una 7ma pregunta. ¿Se podría conocer el valor del inmueble por su capacidad de generar ingresos, es decir, su valor por renta? Y la respuesta fue positiva. Sabiendo que el apartamento rentaba un canon mensual alrededor de 300 UM mensuales, en función de una tasa de capitalización adecuada, el valor por renta del inmueble (VR) se estimó en el orden de 50.000 UM (455 UM/m2).
Vino entonces una 8va pregunta. Quizás la más esperada por toda la audiencia: Si aplico el enfoque de mercado ¿Puedo obtener un valor de mercado? El ingeniero Facchin fue desarrollando una hoja de ruta para aplicar el enfoque de mercado en condiciones de escenarios complejos con 5 posibilidades: dos por mercado natural; una por mercado natural ampliado y dos posibilidades de mercado restringido. Y para el caso específico tratado no se disponía de datos de la demanda, es decir, de los cierres de operaciones recientes de inmuebles similares. Solo se disponía de datos de ofertas. Y así se pudo estimar, de forma no tan confiable el valor de mercado (VM) solo basado en la esperanza de los oferentes, y este podría rondar los 39.600 UM (360 UM/m2).
Al final, el ingeniero Facchin insistió en lo valioso, útil e importante que son los tasadores como investigadores y descubridores de otras realidades. También sobre la belleza del mundo de los inmuebles. Resaltando que el tasador, en esencia, es confianza y la tasación como profesión y arte, en esencia es siempre una estimación. Terminó exhortando a todos los presentes a sumarse a la misión de contribuir a disipar el velo negro del mercado inmobiliario, aportando más información al sistema y particularmente más información al propietario para que éste pueda tomar mejores decisiones en cualquier escenario.
Una forma de reactivar el sector de la construcción. Son el título y subtítulos de la conferencia de cierre dictada por el ingeniero Arturo Facchin Olavarría el jueves 20 de abril de 2023, en el marco del excelente y exitoso Primer Encuentro de Constructores, organizado por la Cámara de la Construcción del estado Carabobo.
Sin duda alguna la razón principal de conservar en perfecto estado un inmueble obedece a la necesidad de vivir o trabajar en un entorno que nos proporcione la mayor satisfacción posible. Pero por muchas razones, se descuida este importante aspecto, que no solo deteriora la calidad de vida de las personas, sino que a la hora de vender o alquilar se encuentra con la amarga noticia que le ofrecen un precio muy por debajo de su valor.
Tratamiento estadístico simplificado de precios inmobiliarios de oferta en escenarios complejos Especial
Más que un libro académico, te ofrezco un manual práctico que contribuye a conocer el mercado inmobiliario. Proponiendo una metodología expedita para la fijación de valores y precios inmobiliarios.
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