JULIO 2020

 Mercado Inmobiliario y Tasación

Creado por: Arturo Facchin Olavarría

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aefacchin@gmail.com

Tratamiento estadístico simplificado de precios inmobiliarios de oferta en escenarios complejos

Especial para casos de muestras limitadas con alta dispersión

Hay ocasiones en las que el/la tasador(a) se enfrenta a retos muy especiales. Uno de ellos pudiera ser la poca disponibilidad o ausencia de datos confiables de oferta y demanda inmobiliaria, lo que limita la posibilidad de acertar un valor de mercado utilizando el enfoque de mercado.

También pudieran incorporarse al análisis, condiciones de distorsiones macro económicas tales que, elevan los niveles de opacidad e incertidumbre en los análisis valuatorios. Otros casos pueden ser fenómenos de patología urbana local del entorno del inmueble sujeto a tasación que reduce la deseabilidad y restringe la posibilidad de utilizar la información de referenciales de zonas cercanas.

Son estas circunstancias las que han llevado a clasificar estos escenarios como complejos, ante los cuales se exige más dedicación, simultaneidad⁽¹⁾ de enfoques y análisis por parte del tasador(a).

En los casos de escenarios complejos, caracterizados por la poca y opaca data de mercado disponible, se pudiera considerar satisfactoria la utilización de la estadística descriptiva para datos agrupados o no agrupados, según el tamaño de la serie. Sin embargo, se deja al experto tasador(a) la decisión de la rigurosidad y profundidad de análisis ya sea por estadística descriptiva, inferencia estadística, estimadores robustos u otros.

Fuentes de información de mercado inmobiliario

Dos son las fuentes de información inmobiliaria que acaparan la potencialidad de análisis de mercado: 1) las operaciones de compra venta de inmuebles que se constituyen en la fuente de demanda histórica por excelencia, ya que ellas contienen los tres vértices del mercado (inmueble, vendedor y comprador), y 2) la oferta de inmuebles disponible en medios publicitarios que contienen solo dos vértices (inmueble y vendedor). Aunque existen otras fuentes de especial interés para los tasadores e investigadores, inclusive algunas con un enorme potencial aún no aprovechado (tema interesante para otras jornadas de reflexión).

Un aspecto de importancia, ha sido la tendencia a obviar en los análisis, las ofertas inmobiliarias como fuente de información de datos de mercado, y darle preferencia, inclusive obligar a utilizar solo los datos provenientes de las operaciones de compra venta de inmuebles debidamente protocolizadas.

En tiempos de escenarios complejos, cuando se ve restringida la información de los registros y disminuyen las operaciones, se dificulta el levantamiento de dicha data. Es entonces, cuando se entiende la necesidad de incorporar la data de ofertas inmobiliarias en los análisis.

Es importante insistir que ambas fuentes de información son importantes y necesarias; representan las dos grandes fuerzas del mercado: oferta y demanda. Siempre en constante puja entre sí. Ambas tienen diferencias irreconciliables que sugieren que sean tratadas por separado.

En el presente artículo, solo nos ocuparemos de dar algunas reflexiones sobre el tratamiento de los datos de oferta inmobiliaria que tienden a evidenciar mayores discrepancias y dispersiones, más aún en escenarios complejos como el venezolano, donde las ofertas pudieran referirse en varias unidades monetarias (BsF; BsS; USD; otras), en donde no existen históricos confiables de precios inmobiliarios, ni de índices y tasas de variación de dichos precios, en un ciclo de mercado fuertemente contraído, que beneficia a potenciales compradores, en el marco de una economía en decrecimiento sostenido, hiperinflacionaria, devaluada y con un poder adquisitivo muy reducido.

Si bien, estos son los escenarios complejos del caso venezolano, seguro estoy que estas circunstancias de tratamiento de data inmobiliaria se presentan en casos particulares de tasación en cualquiera de nuestros países, especialmente en el contexto latinoamericano, y por ello me parece de utilidad compartir estas reflexiones.

En estas circunstancias, el investigador(a) se puede conseguir con data que no se concentra alrededor de las medidas de tendencia central y que hacen poco prudente utilizar la media aritmética o promedio simple para apuntalar la opinión de valor del tasador(a), sin hacer un análisis un poco más exhaustivo.

Consideraciones preliminares sobre los datos provenientes de la oferta inmobiliaria

Recordemos que esta fuente solo contiene la información de dos vértices del mercado (inmueble y vendedor).

Estos datos deben ser adecuadamente validados y depurados, extraídos de la investigación de la información contenida en los medios publicitarios y digitales confiables.

Para validarlos es necesario confirmar el contacto respectivo, el código del corredor y del inmueble, la vigencia y la disponibilidad del mismo, entre otros aspectos.

La cantidad de datos recomendable para procesamiento estadístico de las muestras de ofertas inmobiliarias deberían encontrarse entre cinco (5) y treinta (30) datos de ser posible.

Al ser datos vigentes, es decir, oferta reciente y aún disponible, se considera la muestra de corte transversal de tiempo, válida preferiblemente para el mes de la investigación o de la tasación.

Se recomienda utilizar el procesamiento de estadística descriptiva para datos no agrupados, dándole especial atención a la mediana como medida de tendencia central representativa para esta fuente de información.

Además, podríamos inclusive establecer un ajustador y un nuevo estimador que satisfaga las bondades de insesgadez, eficiencia, consistencia y suficiencia de un buen estadístico. Recordemos que estamos en presencia de pocos datos, y de esta forma, se minimiza la influencia de los datos extremos, muy factibles en escenarios complejos con muestras limitadas y con alta dispersión.

Tratamiento estadístico simplificado de precios inmobiliarios de oferta en escenarios complejos, especialmente aplicable para muestras limitadas y con alta dispersión

Esta propuesta es la síntesis muy particular de la experiencia en el manejo de data inmobiliaria de quien les escribe y de las investigaciones realizadas en Grupo ConValor, sobre la base de las fuentes de información de los portales tuavaluo.com y referenciales.com y como colaborador del proyecto “Data Inmobiliaria de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo (CAMINCAR)” por casi dos décadas.

Esta propuesta, que pudiera ser considerada como un método o herramienta alternativa, fusiona los conceptos que ya conocemos de estadística descriptiva y también de otros temas menos aplicados, como el uso de los estimadores robustos, pero de una manera más expedita y reveladora. De aplicación específica para escenarios complejos, muestras limitadas, con alta o muy alta dispersión y la presencia de al menos un dato discrepante en alguna de las colas de la distribución de probabilidades.

El interés del autor es compartir algunas experiencias y variantes de lo que se descubre personalmente y que pudiera ser de utilidad para los colegas tasadores(as) y otros investigadores(as). No hay ninguna pretención de arrogarse ningún mérito por estas notas aquí compartidas, porque la gran mayoría de estos temas, si no todos, ya han sido ampliamente tratados en extensa bibliografía existente.

Otro aspecto importante sería que, si bien es cierto, tenemos disponibles variados programas especializados para tratamiento estadístico, nunca está de más aplicar la esencia de cálculo semi automatizado para volver a tener el control del proceso. Es decir, haga su propia hoja de cálculo utilizando esta hoja de ruta y compare los resultados.

Para ello se plantean los siguientes sencillos pasos:

1.     Data a procesar: Univariable Homogeneizada de Precios unitarios de oferta (Puo)

2.     Unidad: expresada en unidades monetarias por unidad de superficie (UM/m²)

3.     Muestras de datos entre: 5 ≤ n ≤ 30

4.     Aplicar estadística descriptiva para datos no agrupados

5.     Ordenar en orden ascendente, es decir de menor a mayor

6.     Determinar las medidas de tendencia central (MTC):

·        Media aritmética ()

·        Mediana (Me)

·        Moda (Mo)

·        Media acotada (_a)

·        Media geométrica (G)

·        Media armónica (H)

7.     Determinar las medidas de dispersión:

·        Rango (R)

·        Desviación de la media (D)

·        Desviación de la mediana (DMe)

·        Varianza (V)

·        Desviación estándar (S)

·        Error típico (e)

·        Mediana de las desviaciones absolutas con respecto a la mediana (MAD);

·        Cuartil 1 (Q₁); Cuartil 2 (Q₂); Cuartil 3 (Q₃); Rango inter cuartil (RQ_3-1)

8.     Determinar el coeficiente de variación (CV = S / )

9.     Determinar el coeficiente de asimetría (CAs)

10.Determinar el coeficiente de curtosis (K)

11.Aplicar el criterio de Chauvenet para detectar datos discrepantes (críticos)

12.Identificar los datos discrepantes (Outliers) pero no los excluya de la muestra

13.Determinar grado de dispersión según CV

14.Determinar grado de asimetría o sesgo según CAs

15.Determinar grado de aplanamiento según K

16.Según el grado de dispersión de la muestra y los resultados obtenidos:

·        Establezca la MTC más representativa según el análisis del investigador

·    Calcule el ajustador pertinente: Ajustador Ideal (Ai); Ajustador Amplio (Aa); Ajustador Prudente (Ap)

·        Establezca y/o verifique el límite máximo del ajustador respectivo

·  Determine la Esperanza o Estimador adecuado: Estimador Ideal (Ei); Estimador Amplio (Ea); Estimador Prudente (Ep); el rango razonable de estimación (RRE); Límite inferior o piso (Li); Límite superior o techo (Ls)

·   Reflexione sobre el nivel de confianza esperado de los datos contenidos dentro del RRE, basándose en la hipótesis de distribución de probabilidades de t de student.

17.Si la muestra limitada es de alta o muy alta dispersión y con la presencia de al menos un dato discrepante, el “Estimador Prudente (Ep)” se constituirá en el Valor representativo de la oferta (Vo) y será equivalente a la mediana (Me) ± el ajustador prudente (Ap). El signo dependerá de la posición del dato discrepante (outlier). Si éste está hacia la cola derecha de la distribución de probabilidades, el signo será positivo (+). Si el outlier se presenta hacia la cola izquierda de la distribución de probabilidades, el signo será negativo (-):

Ep = Me ± Ap

Como útil simplificación del Ajustador prudente (Ap), éste podría aproximarse según la siguiente expresión:

                 MAD: Mediana de las desviaciones absolutas con respecto a la mediana

                               n: número de datos de la muestra

18.Este Valor de oferta (Vo) será incluido en la matriz de evaluación del Método de mercado multicriterio planteado en el libro Tasación de inmuebles urbanos en escenarios complejos (TIUEC), que junto con el Valor representativo de la demanda (Vd) (si este existe o es posible determinar) servirá para la obtención del tan anhelado Valor de mercado (VM) del inmueble.

Ejemplo de aplicación

Se plantea el siguiente caso para ilustrar lo anteriormente expuesto: 11 datos de oferta inmobiliaria de apartamentos de 56 m2 de construcción ubicados dentro del mismo conjunto residencial con características intrínsecas muy similares.

Avance de Conclusión

Valor representativo de Oferta: Vo = Ep = 284,01 UM/m2

Muchas otras consideraciones quedan por mencionarse, pero es todo por los momentos para así no hacer más largo el presente artículo. Anímate, pon a prueba estas hipótesis, mejóralas, adáptalas o deséchalas y no olvides compartir lo que descubras. La crítica constructiva es bien recibida. Así nos retroalimentamos todos y crecemos un poco más en este apasionante mundo inmobiliario y de la tasación de inmuebles urbanos.

[1] Simultaneidad. Cualidad de simultáneo (Dicho de una cosa: Que se hace u ocurre al mismo tiempo que otra), según el diccionario de la Real Academia Española. Otro aspecto medular en la tasación de activos, Para comprender un poco más el mercado de inmuebles, sería una práctica valuadora muy sana y enriquecedora, aplicar simultáneamente diferentes enfoques para obtener y comparar el valor de los inmuebles (Multienfoque o multicriterio). No deberíamos limitar el estudio solo al enfoque de mercado, aun siendo éste, el método «estrella» por excelencia. Y como hemos observado, no siempre puede ser aplicado.